İngiltere’de Mortgage İşlemleri: İngiltere’de Ev Almak II

İngiltere’de mortgage işlemleri ve avukatlar hakkında da yazacağımı söylediğim İngiltere’de ev almak yazımın üstünden üç ay geçmiş bile. İş sonrası ders çalışma süresini arttırmama tembelliğim de eklenince yazmaya bir türlü fırsat bulamadım. Bu yoğunluğa ve yoğunluktan kalan zamanda ki tembelliğe Manchester’ın karanlık kış günlerinin kasveti de eklenince bir türlü yazamadım.

“The best things in life are free / But you can give them to the birds and bees,
I want money (That’s what I want).”

Barret Strong

Bir önce ki yazı İngiltere’de ev almak için atılacak ilk adımlar ile alakalıydı. Bu yazı da ise İngiltere’de mortgage işlemleri ve burada solicitor denilen avukatlara değineceğim.

1 – Mortgage

Bu yaşıma kadar hala ne gömü bulmayı, ne lotoyu tutturmayı başarabildiğim için ev alırken mortgage kullandım. Eğer sizde aynı durumdaysanız almak istediğiniz eve verdiğiniz teklif kabul edilir edilmez ilk yapmanız gereken şeylerden birisi, markete gidip bir şişe şarap almanın yanında, en kısa sürede mortgage işlemlerine başlamaktır. Mortgage başvurusunu kendiniz yapabileceğiniz gibi ileride anlatacağım broker denilen firmalar aracılığı ile de başvuru yapabilirsiniz.

Eğer ev aramaya başlamadan önce herhangi bir bankadan mortgage in principle aldıysanız aynı banka ile işlemlere devam edebilirsiniz. Unutmayın ki mortgage in principle belgesinin ne banka için, ne sizin için bir bağlayıcılığı var. Kısaca banka size belirttiği şartlarda kredi vermekten vazgeçebilir. Aynı şekilde sizde başka bir banka bulabilirsiniz daha iyi şartlar yakalayabilirseniz.

Bildiğim kadarıyla bankalar ne kadar kredi alabileceğinizi hane gelirinin aşağı yukarı 4-5 katı olacak şekilde hesaplıyorlar. Ancak adres ve kredi geçmişinizin, hali hazırda bulunan borçlarınızın da buna etkisi olduğunu unutmayın.

Dediğim gibi İngiltere’de mortgage işlemleri kendinizin de yürütebileceği , brokerdan da yardım alabileceginiz islemler.

Bireysel Başvuru

Biz ilk olarak başvuruyu kendimiz yapmaya karar verdik. Sonuç olarak eşek kadar insanlarız. Neden broker denen aracıya para kaptıralım ki, değil mi? Kazın ayağının başka türlü olduğunu bilmediğimizden mortgage araştırmalarına ve bankalara telefon etmeye başladık ilk olarak. Yani Emre’nin yaptığı gibi şubeye gitmedik. Bence gerek de yok.

Başvuruyu çevrim içi bir form doldurarak yada bankayı arayarak başlatabilirsiniz. Başvuru başladıktan sonra sizin için uygun olan bir saatte bir mortgage görevlisi tarafından aranıyorsunuz ve yaklaşık bir saati bulan bir görüşme yapıyorsunuz. Görüşme sırasında size bir dünya şey soruluyor haliyle; alacağınız ev, maddi durumunuz, ve ne yazık ki oturum durumunuz… Daha sonrasında banka evinize okuyup doldurmanız gereken dokümanları adresinize yolluyor. Genel olarak telefonda konuştuğunuz şeylerin aynıları ama burada söylediğiniz şeylerin doğru olduğunu kanıtlamanız ve dokümanları imzalamanız isteniyor.

Ben mortgage başvurusu sırasında Pre-Settled Status sahibiydim ne yazık ki. Eğer blogu takip etmiyorsanız pre-settled sahibi insanların Birleşik Krallıkta beş yıl oturum sahibi olmaları demek kısaca. Bu durum da banka için bir risk. Hükumet kanadı pre-settled kredi başvurusuna engel olamaz görüşü bildirmesine rağmen, bankalar beş yıl sonunda süresiz oturum alamama ihtimali olan birisine 20 yıllık kredi vermiş durumunda olmak istemeyeceklerdir. Yani devlet güvenip oturum vermemiş banka neden 20-25 yıllık kredi versin.

Benim oturum süreme bankaların covid sonrası kredi vermeyi zorlaştırmaları da eklenince Halifax sadece AB vatandaşı olan eşime kredi vermeyi teklif etti. Hatta bunu bize söylediklerinde çoktan kredi anlaşmasını imzalamış, avukat işlemlerini başlatmıştık. Bankaların kredi konusunda ki fikirlerini “completion” denilen son adıma kadar değiştirme haklarının olduğunu ancak bu aşamada öğrendik.

Daha sonra aradığımız bir diğer banka olan Natwest ise kibarca kredi veremeyeceklerini söylediler. İşte broker servisi kullanmayı denemeye de tam bu noktada karar verdik.

Broker Üzerinden Başvuru

Broker dendiğinde aklımda oluşan ilk düşünce, popolarını kaldırıp bankayla uğraşmak istemeyen insanlar için ücret karşılığı başvuru işlemlerini yürüten aracı profesyonel yapılardı. Ancak sonradan öğrendim ki bankalar broker denilen bu aracılarla çeşitli anlaşmalar yapıyorlar ve onlara ürünler sunuyorlar. Bir bankayı aradığınızda bankanın size sunduğu faiz oranı ile aynı bankaya broker üzerinden başvurduğunuzda alacağınız faiz oranı aynı olmayabiliyor. Brokerların işi bu olduğundan sizin durumunuza hangi bankanın ne şartlarda kredi vereceğini broker zaten en baştan biliyor.

Verdikleri hizmet karşılığı sizden 250-500 Pound arasında bir ücret cukkalayan bu arkadaşlar ellerinde ki veri tabanından size en uygun olan krediyi buluyorlar. Biz emlakçıyla beraber çalışan brokerı tercih ettik ki en azından emlakçı ile broker arasında oluşabilecek zaman kaybından kurtulalım.

Ek olarak piyasada bağımsız brokerlar da mevcut. Bu arkadaşlar ücretsiz hizmet sağlayıp, ödemeleri bankadan alıyorlar. Çalışma şekilleri nedir tam olarak emin değilim ama çevremde pek çok kişi bu brokerları kullandılar ve memnun kaldılar. Araştırmanızı öneririm. Bizim broker ise bizden aldığı 400 Pound yanında bankadan da komisyon aldı. Ayrıca İngiltere’de mortgage işlemleri için çevremde ki hemen herkes broker kullandı. Son olarak bu arkadaşlar İngiltere’de mortgage işlemleri yanı sıra re-mortgage işlemlerine de bakıyorlar. Aklınızda bulunsun.

Bizim broker bize Halifax’dan kredi buldu. Yukarıda yazdığımı hatırlarsanız aynı banka bizim başvurumuzu reddetmişti ama broker bir şekilde daha iyi faiz oranlarıyla kredi vermeyi kabul ettirdi. Hala ara ara düşünürüm nasıl kabul ettirdiğini. Gidip öptü mü acaba? En nihayetinde broker olmasaydı muhtemelen ev alamayacaktık settled status sahibi olana kadar.

Mortgage Teklifi

Banka ile bir nevi ön anlaşma yaptıktan sonra, banka “valuation” denilen bir nevi değerleme incelemesi yürütüyor. Bu işlem daha çok banka için bir pazar araştırması ki ipotek karşılığı kredi alacağınız evin ederi belli olsun. Bu inceleme işlemi sonucunda banka alacağınız evin ederi az ya da çok diyebilir ve size bu ev için vereceği krediyi baştan düzenleyebilir. Örnek olarak 200.000 Pound teklif verdiğiniz ev için banka 195.000 eder bu ev diyebilir. Bu durumda muhtemelen gidip satıcı ile konuşmanız gerekecektir ki fiyatta indirim yapsın. Bu bahsettiğim banka değerlemesi tabi ki ücretli ve size mis gibi bir 250-300 Pound yazıyorlar.

Eğer ki mortgage başvurunuz kabul edildiyse ve sözlü olarak bankanızla/brokerla anlaştıysanız, banka size mortgage teklifi denilen dökümanları yolluyor. Sizin durumunuza göre hazırlanan bu dökümanlarda seçtiğiniz faiz tipi, faiz tutarları, mortgage süresi gibi bilgiler var. Bankadan bankaya değişiyor mu bilmiyorum ama banka size bu dökümanları okuyup imzalamanız için 7 günlük bir süre veriyor.

Mortgage teklifinin banka için bir bağlayıcılığı var. Ancak sizin şartlarınızda bir değişiklik olursa, ya da banka kredi skorunuzu kontrol ederken eksik/yanlış bir bilgi verdiğinizi görürse, kısaca kredinin geri ödenmesinde bir problem ortaya çıktıysa anlaşmadan tek taraflı çekilebilir. Bu sebeple bankaya asla yanlış/eksik bilgi vermemenizi, hiç bir şeyi saklamamanızı öneririm.

2 – Solicitor

Solicitor için emlak sektöründe uzmanlaşmış avukat diyebiliriz. Türkiye’de ki gibi notere gidip imza atarak ev alamıyorsunuz. Hem alıcının, hem satıcının avukatları işlemleri taraflar adına yürütüyorlar.

Biz Emre’nin de kullandığı avukatı kullandık. Google yorumlarının hepsini okuduktan sonra bir telefon görüşmesini takiben bize “Welcome Pack” dedikleri dökümanları yolladılar. Bu dökümanlarda sizinle ilgili bilgilerin yanı sıra, alacağınız ev, emlakçı iletişim bilgileri vs gibi bilgiler de var.

Avukatlar en kısa sürede “searches” denilen bir araştırma yapıyorlar alacağınız ev ile ilgili. Bu araştırma belediye üzerinden yürüyor. Alacağınız evin belediye yönünden bir problemi var mı, mülkün fiyatını etkileyecek bir belediye planı var mı, evin çevresinde fiyatı etkileyecek gürültü, su baskını ihtimali gibi konular araştırılıyor.

Mümkün olduğunca iyi bir avukat bulmanızı söylememe gerek var mı bilmiyorum, Birleşik Krallık evlerinin çoğunun eski olması, freehold/leasehold gibi ucube sistem, gibi nedenler avukatların önemini arttırıyor. Teknik olarak ev almak için avukata ihtiyacınız da yok. Ama beni dinleyin, kesinlikle avukatsız işe girişmeyin.

Avukatından tam olarak memnun olan kimseyi görmedim. Ev alma işlemlerinin uzun sürmesinin nedenlerinden birisi de bu arkadaşların yavaş çalışması. Ancak bu kadar alengirli bir sistem de hata yapmamak adına yavaş çalışmaları tabi ki normal ama sanki biraz da sallıyorlar. Çok sık boğaz etmeden ara ara sıkıştırmanızı öneririm.

Mesela bir İngiliz arkadaşımız ev alma aşamasında evini satar ama alacağı evin işlemleri henüz sürmektedir ve bir otele yerleşir. İki hafta bir otelde kalacağını düşünmektedir. Ancak bulduğu avukat öyle yavaş çalışmaktadır ki artık son aşamada olmasına rağmen bir ilerleme olmamaktadır. Çareyi avukatın ofisine gidip avukatları kağıtlar imzalanana kadar kaya gibi ofiste oturmakla ve bundan sonra her gün ofise gelmekle veya durmadan aramakla tehdit eder. İşlemler bir kaç günde çözülür.

3 – Etüt Çalışması (Surveyor)

Bildiğiniz üzere Birleşik Krallık evleri Napolyon zamanlarından kalma. Haliyle evlerin çoğu restorasyon isteyebiliyor. Buna ek olarak sürekli yağan yağmur evlerde bir gider problemi çıkarabiliyor. İşte alacağınız evin bu tip problemleri olup olmadığını öğrenmek için detaylı bir etüt çalışması yaptırabilirsiniz bağımsız denetim firmalarına. Bu detaylı etüt çalışması alacağınız ev ile ilgili yapımda kullanılan materyallerden güncel veya olası sorunlara kadar bir dünya bilgi veriyor.

Bizim ev 6 yaşında olduğu için biz güvenip yaptırmadık ama size yaptırmanızı öneririm. En nihayetinde ev alıyorsunuz.

Örnek olarak bir diğer İngiliz arkadaş ise alacağı eve yaptırdığı denetim sonrası çatıda bir takım problemler olduğunu öğrendi ve mülk sahibinden çatı için çıkacak olan masrafın düşülmesini talep etti.

Şu ana kadar yazı da geldiğimiz nokta şu şekilde:

1 – Evi gördünüz, beğendiniz ve teklif verdiniz. Teklifiniz de hemencecik kabul edildi.

2 – Mortgage buldunuz ve bankanız evin ne kadar edeceğine dair değerleme işlemlerine (Valuation) başladı.

3- Mortgage ile aynı anda bir avukat buldunuz, anlaştınız. Avukatınız searches denilen araştırmalara başladı.

4- Tercihinize bağlı olarak etüt çalışması yaptırdınız.

5 – Mortgage teklifi elinize ulaştı.

Bir sonra ki yazıda ev alma işleminin son aşamalarından, çıkan ekstra masraflardan ve işlem sürelerinden bahsedeceğim.