İngiltere’de Ev Almak

Eğer ki İngiltere’ye yerleşmiş, evinizi tutmuş, düzeninizi oturttuysanız, kısaca artık düzenim kurulu Türkiye’ye dönemem diyebiliyorsanız, ödediğiniz kira gözünüze batmaya başlamıştır ve İngiltere’de ev almak hakkında bilgi toplamaya başlamışsınızdır.

İngiltere’de ev almak, eğer ki birikimlerinizi iş yerinde kullanmayı düşünmüyorsanız finansal olarak tavsiye ettiğim bir yatırımdır. En büyük giderinizin ödediğiniz kira olduğunu varsayarsak, gelir getirmeyen birikiminizi en büyük giderinizi ekarte etmekte kullanmak mantıksız değildir. Özellikle mülkiyetin her daim değerli olduğu İngiltere’de… Bu sebepten olsa gerek kira verenler başkalarının kredilerini ödemekle meşguldürler sözü çok sık tekrarlanır burada.

Don’t wait to buy real estate, buy real estate and wait.

Will Rogers

İngiltere’de ev almak, notere gidip imzayı basarak hallolmuyor. Ev alma işlemleri her şey yolunda giderse 2-3 aylık bir süreyi kapsıyor. Tahmin edeceğiniz üzere her şey yolunda gitmiyor. Bizim 3 ay sürer diyerek başlattığımız işlemler tam bir yıl sürdü. Bu yüzden öncelikle önemli olan genel geçer işlemlerden bahsedeceğim. Ardından da benim işlemlerin nasıl tamamlandığına değineceğim. Eğer cidden bir yılda ancak ev alabilen birinin tavsiyelerine uyacak kadar kafayı yemişseniz okursunuz.

İngiltere’de ev almak konusu incik cıncık, olması gerekenden çok daha detaylı bir süreç olduğu için yazıyı parçalara bölmem gerekecek gibi. Bu yazıda sık sık duyacağınız kelimelere, genel geçer bilgilere, kısaca işin başlangıç kısmına değineceğim. Sonra ki yazıda avukat ve mortgage işlemlerine, ve en sonda kendi başımdan geçenleri anlatacağım.

Son zamanlarda eve yerleşme yoğunluğu, iş yerinde ki değişiklikler, dersler ve kitaplar, gitar derken hiç bir şey yazamadım ve sadece içtiğim biraları Instagramdan gözünüze sokmakla yetindim. Kişisel sosyal medya hesabım olmadığından, Instagram ihtiyacım dayanılmaz boyuta gelip ellerimi titretmeye başladığında ihtiyacımı bira fotoğrafı paylaşarak karşılıyorum sizin üzerinizden. Eğer uzun süredir yazamadığım için konudan sapıp abuk sabuk şeylerden bahsetmeye başlarsam mazur görünüz.

Genel Bakış

Yazıya başlamadan önce benden iki yıl kadar önce ev almış olan Emre’nin yazı serisini bir iki kere okumanızı öneririm. Benim burada yazacaklarım pek çok noktada Emre’nin yazısının yansıması olacaktır.

Ev alma süreci hemen hemen aşağıda ki adımları izliyor.

1- İngiltere’de evlerin durumu ve ev almaya karar vermek

2- Eve teklif vermek ve teklifin kabulü

3- Solicitor (avukat) ile işlemleri başlatmak

4- Mortgage işlemleri

5- Bank Valuation (Bankanın eve değer biçmesi) ve mortgage teklifi

6- Exchange of Contracts (Anlaşmanın imzalanması)

7- Completion (Son)

Sadece İngiltere’de ki evler hakkında konuşmak için bile sayfalarca yazı yazmak gerekli. O yüzden sadece ilk iki madde üzerinde konuşacağım bu yazıda.

1. İngiltere’de Evlerin Durumu ve Ev Almaya Karar Vermek

İngiltere’de Evler ve Arazi Mülkiyeti

Bir İngilize ev dediğinizde aklında bahçeli bir ev canlanacaktır ki bildiğiniz üzere burada en çok tercih edilen mülk tipidir. Detached House tek başına olan yapıyı, Semi-Detached ikiye bölünmüş olan yapıyı, Terraced yan yana dizilmiş, yani iki tarafında da duvar olan yapıyı, flat ise apartman dairesini temsil eder. Emre’nin de kullandığı Rightmove görseli oldukça açıklayıcı.

Evler ile alakalı bilmeniz gereken diğer şey ise genelde eski oldukları. Eskiden derken Tayyip’in köyü yakmak için başa geçtiği yılları değil, neredeyse Napolyon zamanlarını kastediyorum. Haliyle son restorasyonun ne zaman yapıldığına bağlı olarak evler ister istemez size biraz masraf çıkaracaktır.

Freehold ve Leasehold – Arazi Mülkiyeti

Freehold

İngiltere’de ev almak için araştırmalara başladığımda beni, daha önce duymamış olduğum için, dumura uğratan bir diğer konu ise binanın/evin üzerinde bulunduğu arsanın mülkiyetidir. Freehold hakkında konuşmaya gerek yok. Freehold bir mülk edindiğinizde, olması gerektiği gibi, arsa da sizin oluyor. İngiltere’de ki müstakil evlerin büyük çoğunluğu freehold. Dikkat ettiyseniz büyük çoğunluğu diyorum. Ilanlarda ki “tenure” ibaresini dikkatli incelemenizi öneririm.

Leasehold ise üzerinde makaleler yazılan, feodal düzenden günümüze ulaşan bir utanç konusu. Bu yüzden alt başlıklara ayırarak bildiklerimi anlatacağım.

Leasehold

Kısaca Leasehold bir mülk aldığınızda oturduğunuz bina size ait olurken, yapının üzerinde bulunduğu arazi arsa sahibine ait oluyor. İngiltere’de ki apartman dairelerinin neredeyse tamamı leasehold.

Aldığınız mülkün arsasının başkasına ait olması yetmezmiş gibi bir de arazi sahibine “ground rent” denilen bir kira bedeli ödüyorsunuz. Yetti mi? Yetmez. Ayrıca aldığınız mülkü belirli bir süreliğine satın almış oluyorsunuz. Adı üstünde lease. Bu süre 100 yıl ile 999 yıl arasında oluyor. Öncelikle ground rent hakkında konuşayım.

Ground Rent

Bu kira bedeli düzinelerce skandala sebep olagelmiş, ve halen yepyeni skandallar üretmeye devam ediyor.

Öncelikle ilk skandallar kira artışlarında yaşanmış tarihte. Kimi genel geçer leasehold sözleşmelerinde ground rent her on yılda bir iki kat artar diye bir madde bulundurulmuş. Sonuç olarak, özellikle Londra’da, kimi dairelerin ödemesi gereken tutar yıllık binlerce pound’a ulaşınca haliyle bankalar bu evlere kredi vermeyi bırakmışlar. Zaten kimse de yıllık binlerce pound ödeyeceği bir mülkü almak istemez. Lease sözleşmesinde ki kira artış miktarının nasıl hesaplanacağının yazdığı kısmı çok dikkatli okumanız, avukatınıza sorular sormanız gerekmektedir. Şu an için bildiğim kadarıyla normal bir kira tutarı daireler için yıllık 100-250 pound aralığında, müstakil evler için ise 1-100 pound aralığında.

Ground Rent konusuna ait bir diğer skandal ise kiranın ödenmediği durumlarda ortaya çıkıyor. Eğer yıllık ödemeniz gereken kira 250 Pound üzeri ise, arsa sahibi mahkemeye “forfeiture” talebi için başvurabiliyor. Forfeiture, lease sözleşmesinin feshi, eğer ki ground rent ödemesinin yapılmadığı için ise itiraz şansınız çok zor. Eğer aldığınız mülk leasehold ise ground rent ödemesini asla aksatmayın.

Eğer kira yıllık 250 pound altındaysa daha rahatsınız. Bu durumda üç yıl ödemediğiniz durumda toplam borçlu olduğunuz kira bedeli 350 Pound’u aşıyorsa arsa sahibi forfeiture talebinde bulunabilir.

Gözünüz korkmasın leasehold hakkında. Leasehold kötü ama kulağa geldiği kadar da kötü değil.

Service Charge

Service charge ise bildiğim kadarıyla yalnızca apartman dairesi sahiplerini ciddi ilgilendiren bir konu. Ground Rent aksine bu ödeme aylık yapılıyor ve apartmanın giderlerinin ödenmesinde kullanılıyor. Ödememenin de ciddi yaptırımları var ki bu iyi. Turkiye’de çoğunuz aidatını ödemeyen insanlar görmüştür. İngiltere’de ise aidatını ödemeyeni görmedim. Sıkıysa ödemesinler.

Service Charge miktarı ise aylık 80-200 Pound arasında. Toplanan paralar koridor temizliği, elektrik, bakım gibi giderlerde kullanılıyor ve sene sonunda size raporlanıyor.

Freehold mu, Leasehold mu?

Tabi ki Freehold. Eğer seçim şansınız var ise üstünde düşünmeyin. Şahsen Leasehold’un varlığını öğrendiğimde asla böyle bir mülk edinmem diyordum. Edindim.

Kısaca çok beğendiğiniz bir mülkten sırf leasehold diyerek vazgeçmenizi önermem. Ama lease sözleşmesini detaylıca okumanızı, avukatınıza her şeyi sormanızı öneririm. Unutmayın ki apartman dairelerinin neredeyse tamamı, müstakil evlerin de bir kısmı leasehold olarak inşa edilmiş durumda hali hazırda.

Leasehold yasaları konusunda hükumete büyük bir baskı var. An itibariyle eğer evinizin iki yıl ve üzerinde sahibiyseniz lease süresini 90 yıl uzatabiliyorsunuz. Lease uzatıldığında yıllık ödediğiniz ground rent ise, peppercorn denilen, yıllık 1 Pound’a düşüyor otomatik olarak. Arsa sahibinin sizin bu isteğinizi geri çevirme şansı yok. Mahkeme %100 olarak sizin lehinize sonuçlanıyor.

Lease süresi ise bir diğer dikkat etmeniz gereken konu. Açıkça ben lease süresi 150 yıl altında olan bir yapıyı almazdım. 200 yıl ve üstü için korkmanıza gerek yok. Her halükarda lease üstüne +90 yıl eklemeniz mümkün. Ayrıca önümüzdeki yıllarda Kraliçemizin de dediği gibi 90 yıllık uzatma süresini 990 yıla çıkarmak üzerine çalışma yapılıyor.

Benim aldığım evin lease süresi 250 yıl. Eğer kanun değişmezse bile 100 yıl sonra bir 90 yıl uzatma yapmayı düşünüyorum.

Toparlamak gerekirse Leasehold bir mülk alacaksanız ground rent yıllık 250 Pound üzerinde olmamalı ve kira artışı katlanarak değil enflasyona göre olmalı. Lease süresi 200 yıldan aşağı olmazsa daha iyi olur. Ek olarak lease sözleşmesinin “covenantlar” bölümünü dikkatli okumanız ve avukatınıza sorular sormanız yerinde olur.

1.2 İlk Adım: Ev Almaya Karar Vermek

Yukarıda yazdığım gibi birikiminizi kira giderinden kurtulmak için kullanmaya karar verdiyseniz yaşamak istediğiniz bölgeleri araştırmaya başlamışsınızdır. Özellikle İngiltere için bu süreç oldukça zaman alabilmektedir. Kişisel görüşüm ev alacağınız bölge evin kendisinden çok daha önemli. Zira, özellikle Manchester’da, kimi güzel bölgeler ile pek hoş olmayan bölgeleri ayıran tek şey küçük bir cadde. Hatta teklif vermeyi düşündüğünüz evin bulunduğu bölgeyi gezmek, geceleri bir pub’a gitmek ve insan profilini gözlemlemek, bölgede ki insanlara sorular sormak hiç anormal değil.

Diğer önemli nokta ise depozito, yani peşinat. Mortgage başvurusu sırasında size ev bedelinin yüzde kaçını peşinat olarak vereceğiniz sorulacaktır. Genel olarak bu oran minimum %5 olarak belirlenmiş ancak pek çok bankanın, özellikle covid sonrası %5 peşinata kredi vermediğini sıkça duydum. O yüzden ben yerinizde olsam %10-%20 arasını hedef koyardım kendime. Ödeyeceğiniz peşinatın miktarının faiz ödemenize direkt etkisi olduğunu unutmayınız. Mantık olarak ne kadar çok peşinat koyarsanız alacağınız kredi miktarı da düşecektir.

Bir diğer sık duyulan konu ise üç yıllık adres geçmişi konusu. Bu konu benim görüşüm çok önemli değil. Eğer peşinatınız tamamsa, karar verdiyseniz bankalarla görüşmeye hemen başlayabilirsiniz. Ya da bir sonraki yazıda anlatacağım broker denilen firmalarla.

2. Eve Teklif Vermek

Ev kiralamak konusunda yazdığım gibi İngiltere’nin benim görüşüm en iyi emlak siteleri Rightmove ve Zoopla. İngiltere’de ev almak konusunda da ayni şeyi söyleyebilirim. Ben sadece Rightmove kullandım.

İlanlardan görmek istediğiniz evi seçip emlakçıyla iletişime geçiyorsunuz. Evi gördükten sonra beğendiyseniz teklif veriyorsunuz. Bir nevi açık arttırma… Emlakçı verilen teklifleri ev sahibine bildiriyor. Kararı ev sahibi veriyor. Genel görüş markete düşen ev fiyatıyla aynı veya daha aşağısında teklif verme yönünde. Ancak bir evi çok beğendiyseniz, tam aradığınız ev ise, biraz yukarı çıkmakta sorun yok.

Emlakçı bize yalnızca ödeyeceğimiz depozit tutarını sordu ve Emre’nin yazısında gördüğünüz Mortgage in Principle denilen belge teklif sırasında bizden istenmedi. Ancak size teklif vermeden önce bu belgeyi almanızı öneririm ne olur ne olmaz. Internet üzerinden bile alabilirsiniz.

İngiltere’de emlak sektörü çok hızlı. Evler genelde ilk haftalarında satılıyorlar. Bu yüzden beğendiğiniz eve anında teklif vermenizi öneririm.

Verdiğiniz teklif emlakçı tarafından ev sahibine iletiliyor. Büyük olasılıkla ilk hafta içinde emlakçı sizi arayarak teklifinizin kabul edilip edilmediği ile ilgili bilgi veriyor. Eğer teklifiniz kabul edildiyse artık mortgage ve yasal işlemleri başlatabilirsiniz.

Şimdilik bu kadar yeterli. Bir sonraki yazı mortgage ve avukatlar hakkında olacak.